?【第一園區】中新集團的產業園區商業模式分析（獨家）

發表時間：2022-05-28 21:44

以下是【第一園區網】獨家文章。作為中國首家全資源要素賦能平臺，我們服務于地方政府、產業園區、投資機構和智能制造企業，通過打破以往傳統僵化的運營思路，以獨創的商業模式提升市場參與各方主體的運營效率，在新經濟形勢下引導資源向最合理的地方流動，最終改善并提升傳統招商引資模式，提升產業基金募投管退能力，以及給企業提供真正足以加速的資源要素，最終促進區域經濟高效穩妥發展。
高度：我們站在區域經濟發展戰略層面，最終的目標是實現區域經濟良性發展
寬度：從產業、金融、政策、園區和企業多角度開展研究，打破以往從單一角度開展分析的局部思維
深度：我們十多年的行業經驗，深知企業、地方政府、產業園區和金融機構實際需求，能夠從實際出發解決這些痛點
創新：我們深知過去傳統業務模式的優勢和不足，特別在新形勢下每個市場主體都要用與時俱進的思路順應趨勢。創新且穩妥的做法，是我們采用的方式

本文僅依據公開材料進行分析。我們在此剖析各家產業園區運營模式的目的，主要在于借鑒歷史經驗，為未來十年產業園區行業的發展提供指導性的參考意見。
先來看看簡介：中新蘇州工業園區開發集團股份有限公司（簡稱中新集團）由中國、新加坡兩國政府于1994年8月合作設立。作為園區開發主體和中新合作載體，為蘇州工業園區開發建設做出了重大貢獻，是中國和新加坡在經濟和產業合作方面的見證，也是中國產業園區整體發展的元老級企業。2019年，中新集團在上海證券交易所掛牌上市。短短幾句話，已經把中新集團的歷史沉淀、優勢以及對于中國產業園區行業的影響，充分展示出來。我們非常認可中新集團在中國產業園區發展史上的重要先驅作用，公司見證了我國對外開放一步步加速發展的重要過程。另外，中新集團在產業園區業務以及海外優質項目導入上，做出了巨大貢獻。很多后來者，都在學習中新蘇州園區的模式。只不過，有些成了有些敗，更有甚者走偏了。我們暫且慢慢提。

中新集團誕生于 1994 年中新合作開發蘇州工業園區，是蘇州工業園區最早的開發和運營主體。
（1）1994 年為將新加坡產業園模式引入國內，在兩國政府的支持下，設立了中新蘇州工業園區聯合協調理事會（副總理級別），并下設雙邊工作委員會，實施層面由中方出資 35%、新方出資 65%合資成立中新有限作為蘇州工業園區的開發主體。中新集團全面負責蘇州工業園區首期 8 平方公里的土地開發、招商、土地出讓，以及蘇州工業園區二三區的土地一級開發和招商引資，并深度參與蘇州工業園區的公用事業建設、運營。
（2）目前，公司控股股東中方財團持股 46.8%，實控人是蘇州工業園區國有資本投資運營控股有限公司（蘇州工業園區管委會持股 90%、江蘇財政廳持股 10%），新加坡方面持股 25.2%，并且公司副董事長為新加坡裕廊集團集團總裁，6 名副總裁中有 2 位新加坡人士。

（3）目前公司在蘇州工業園區有中新科技城、斜塘項目兩個開發項目，且有 160 萬方自持物業，是園區招商、公用事業、規劃建設的主力，與蘇州工業園區深度綁定。
截止2022年5月27日，中新集團（601512）股價8.97元，市值穩定在134.45億，其中靜態市盈率為8.83動態市盈率在5.64。市場給予中新集團的估值，基本與當前地產開發企業一致（偏高一級）。市場給予的估值，基本也就把園區開發企業視為地產企業。其實第一園區網在幾年前研究中國宏泰發展和華夏幸福股價，也有此種感覺。市場對于中國的產業園區模式，只要有地產相關業務，無論是否自己從事二級開發哪怕是只有很少一部分，給予的估值幾乎都和地產類似。這和公司的業務模式是分不開的。先來看公司的主要業務：
（一）土地一級開發及分成
此種模式具有其獨特性，后來者也有園區公司采用這一模式，但需要極強的政策支持以及強大的招商引資能力作為支撐。公司一級開發主要為土地出讓收入的協議分成，實現收入主要以土地出讓為前提。前期以強大的資金實力推進產業園區的一級開發，通過招商能力引入企業盤活園區，進而通過土地出讓回收資金。根據公司年報，2016 年至 2021 年公司一級土地開發出讓穩步增長，從 7 億增長至 22 億。2009 年公司首次走出蘇州，與南通簽訂蘇通產業園開發協議，規模達到 50 平方公里。其后陸續進入宿遷、滁州、張家港、常熟、嘉善，累計簽約面積（可出讓商住用地口徑）達到 1600 公頃，約為蘇州中新科技城、斜塘項目的 5 倍。2019 年公司與與銀川市、宏泰集團簽訂三方合作框架協議，以輕資產模式介入蘇銀園區的開發。2019年上市以前，公司已經剝離了住宅開發業務，因此受到房地產沖擊相對較小。

這種模式，土地儲備是核心要素。根據上市公司報告披露，目前在手商住用地待出讓面積約 1200公頃，分布于浙江嘉善及滁州等地，可保障未來 10 年的土地出讓。

（二）自持園區租金收入
根據財報，中新集團自持 162 萬方優質蘇州工業園區優質物業，工業廠房占比約為 60%，每年貢獻租金收入超過 4 億元。出租物業客戶主要為抗風險能力強的大客戶，廠房客戶租期遠長于寫字樓，保障租金收入的穩定性。1）從公司招商入駐企業看，500 余家企業中 500 強企業達 26 家，領軍人才企業數量達 34 家，且數量呈現逐年增加趨勢，具體企業包括三星、麥格納國際、德爾福派克等。2）相比于寫字樓、商場等租戶流動性較高，廠房租期往往在 10 年左右，且公司有 17.5 萬方廠房為定制廠房，租金價格比標準廠房高出 70%。
從這個角度看，蘇州近年來的發展也帶動了中新蘇州工業園的發展。強大的招商引資能力和眾多500強企業，支撐起公司租金收入。
（三）園區公用事業收入
根據財報，公司在園區主體業務外，拓展園區內公用事業相關業務，目前已覆蓋傳統公用事業、環境綜合服務和新能源三部分，享受特許經營權，毛利率和營收非常穩定。綠色公用業務包括傳統公用事業、環境綜合服務、新能源服務三部分，
（1）公司綠色公用主要由中新公用作為平臺，下設專業子公司負責具體業務，中新公用受政府委托，建立面向社會公眾的 24 小時公用事業便民服務熱線。公司綠色公用包括三部分：①傳統公用事業，主要是水務、燃氣和熱電的供應；②環境綜合服務，主要是污泥處理、危廢處理、工業污水處理、餐廚垃圾處理、環境檢測；③新能源服務，主要是集中供冷（低能耗替代傳統空調）、分布式光伏（建設運營屋頂光伏）、光源科技（光源節能改造）、售電。

（2） 2017 年公司剝離了競爭度高、毛利率低的工程代理業務，營業收入有所下滑。
（3） 2020、2021 年公司快速異地擴張、以及收購危廢處理的子公司和順環保94%的股權，帶來營收大幅增長.。
（4）2022 年成立光伏公司，意圖在分布式光伏有所作為。
這類收入具有區域壟斷特征，一方面園區開發帶動企業入駐，另一方面也拉動水電氣等傳統公用事業需求。發展成熟的園區多數都成立了自己的相關業務公司，但經營情況不一。核心在于片區大小及盤活度，企業入駐程度。第一園區網曾經了解到一個案例，某產業園區在沒有多少企業入駐的情況下，咬牙開展了園區熱電聯動及高效污水處理廠，意圖憑借過硬的基礎設施吸引企業入駐，但效果并不理想。

（四）產業投資帶動招商引資
根據公司年報，2021 年產業投資拉動基金落地蘇州工業園區及各產城融合園區規模超 193 億元。公司產業投資立足園區主導產業，投早投小，投資與招商相結合，覆蓋生物醫藥、新材料、人工智能、電子信息、裝備制造、新能源等產業。近兩年，公司非流行性金融資產每年增長約180%， 2021 年年底達到 19.1 億，2022 年 Q1 進一步提升至 21.9 億元。截止 2021年底，公司認購基金 32 只，較 2020 年增長 18 只；認購金額 32 億元，但拉動基金落地蘇州工業園區及各產城融合園區規模超 193 億元，上市 /擬上市（包括已進入上市輔導階段的）項目 45 個。另外，公司科創直投創項目共 13 個，認繳投資金額近 1.9 億元，投資生物醫藥產業賦能平臺 1 個，認繳投資金額近 2.7 億元，合計拉動總投資近 22.7 億元。
以上四點支撐中新集團商業模式的快速發展。值得一提的是，中新集團的發展，本質是中國經濟的整體動能，是國家經濟騰飛的體現。我們不難發現，無論是蘇州還是上海，改革開放數十年來作為中國承接海外高科技項目以及各個500強企業，都是雁陣的頭雁。正是源于中國經濟持續不斷走改革開放，吸引外資的道路，成就了中新集團，也成就了蘇州工業園區。第一園區網認為，中新集團的成功無法再次復制。主要有以下幾點原因：

（1）時代成就中新
中新集團成功的背景來自于改革開放后外資對于中國這片處女地大批涌入，中國經濟對于外資的吸引力以及長三角整體產業承接，最終成就了中新。形勢造英雄，如今長三角已經具備較為完整的工業基礎和500強企業入駐，很難再有類似于當年的大幅涌入盛況。另外，中國國內地方政府和園區企業在1994年幾乎很少有人對園區運營有成熟的見解。我們當初是抱著學生的心態，小心翼翼的向老師學習。當然，這個學習過程中有爭吵、有蜜月，但最終都成就了中新兩國在園區合作這段時間的美好會議。從目前來看，國內對園區的運營已經有自己的見解，個別領域甚至還相對超前，很難再抱著當初學生心態。時代成就了中新，也難再有下一個“中新”。
（2）模式成就中新
土地及廠房租金的模式非常常見，產業基金和產業投資也是很多園區都在推進的方法，但是土地一級開發及分成模式很少有企業在沿用。從地方政府考核以及土地出讓金的相關規定，再有園區企業采用中新的模式已經非常困難。當然，目前市場上仍有類似的一級開發模式，但當前環境下已經很難再復制。
我們陸續會對當前產業園區的模式進行逐一分析，請收藏我們網址 www.syyldl.com（諧音：一園區）
歡迎有興趣的地方政府平臺/產業園區加入我們微信群，共同探討！
加以下微信，拉您進群

上一篇 ??【第一園區】穩經濟大盤會議賦予產業園區歷史使命（獨家）

下一篇【觀點】淺析軍用機器人發展趨勢

午夜理论无码片在线观看免费,国产精品手机视频在线观看,天天影视色香欲综合久久,在线看片免费人成视久网

7*24小時服務熱線：

?【第一園區】中新集團的產業園區商業模式分析（獨家）

發表時間：2022-05-28 21:44

第一園區網

13381002466