【第一園區】推倒重來！產業園區商業模式正在重新洗牌（二）（獨家）

發表時間：2022-04-21 08:21

以下是【第一園區網】獨家文章。作為中國首家全資源要素賦能平臺，我們服務于地方政府、產業園區、投資機構和智能制造企業，通過打破以往傳統僵化的運營思路，通過獨創的商業模式提升市場參與各方主體的運營效率，在新經濟形勢下引導資源向最合理的地方流動，最終改善并提升傳統招商引資模式，提升產業基金募投管退能力，以及給企業提供真正足以加速的資源要素，最終促進區域經濟高效穩妥發展。
高度：我們站在區域經濟發展戰略層面，最終的目標是實現區域經濟良性發展
寬度：從產業、金融、政策、園區和企業多角度開展研究，打破以往從單一角度開展分析的局部思維
深度：我們十多年的行業經驗，深知企業、地方政府、產業園區和金融機構實際需求，能夠從實際出發解決這些痛點
創新：我們深知過去傳統業務模式的優勢和不足，特別在新形勢下每個市場主體都要用與時俱進的思路順應趨勢。創新且穩妥的做法，是我們采用的方式

　　產業園區目前的痛點在哪里？

　　上一期我們討論了產業園區商業模式近兩年面臨洗牌重組的壓力。除了上一期提到的三點以外，還有一些值得關注的情況。

　?。?）民營產業園區已到存亡邊緣，國企市場占有率正在提升

　　產業園區是一項長期經營的技術活。以往運營商要么奔著住宅和廠房的快速去化，打造成短平快的項目，要么就是快速把土地/股權變現，抽身離場。究其核心，就是融資周期短、融資成本高的問題。把銀行項目貸、流貸等方式融到的錢投入產業園區，必然追求快速變現。根據筆者測算，園區從談判拿地到開工，運營到最后住宅、廠房出清，沒有3-5年是不可能的。如果住宅和廠房可以正常銷售，不受地方政策阻撓，這樣的商業模式還是勉強可行的。但是如果分割出問題或者園區沒有完成和地方政府的業績對賭，招商引資沒有完成，麻煩就大了。項目沒有落地，住宅和廠房就不讓辦理預售證，這個對地方政府并沒有壓力。但是公司融資成本和人員工資、管理費用可是沒法抹去的。加上民營企業前幾年融資成本普遍都在12-24%區間，二級開發企業過橋資金甚至遠遠超過24%，這是根本不可能扛下來的。于是，近兩年的某某大廠、某某園區出問題，也就并不大驚小怪。

　　相比之下，國企最大的優勢就是融資成本和信用度。近兩年出現的暴雷事件，國企是很少的。一方面國企可以持續從銀行拿到源源不斷的低成本資金，二是國企在項目落地上享受了更多地方政府的優惠和理解，考核壓力并不像民營企業那樣苛刻，三是國企在去化過程中享受到了更多的照顧和關懷，預售等政策是最基本的，以及辦理廠房按揭所享受的銀行優惠政策。

　　民營企業在上述壓力下，轉讓股權的比比皆是。筆者就不舉例了。未來的產業園區，國企或城投主導天下是大概率事件。

　?。?）招商難，一年更比一年難

　　這一情況同時存在于民企和國企，沒有差別。遙想當年，帶著某IP給地方政府講講故事，放個PPT就能拿地的日子已經過去了。哪怕是當年成功拿到地的，載體空置比比皆是。一個是經濟發展速度放慢，企業擴張和租房訴求降低。另一方面近幾年大批量產業園區投放市場，幾乎都是奔著寫字樓、標準廠房去的。核心地段還好，但是偏遠郊區就沒有這么好的命了。招商除了給政策以外，傳統招商策略也沒有調整。幾乎清一色的：招商人員跑街+會議招商+領導拜訪，還是傳統的幾樣，還是搞關系那一套。至于企業真正的訴求，為什么要在你園區落地，往往被忽視了。廠房、寫字樓賣出去就行。活脫脫地產銷售的思路。

　　如果要講起來，可以說三天三夜。后面我們再討論解決辦法。我們【第一園區網】已經有一套成熟完整的方案，并不會給園區/地方政府平臺帶來壓力，還可以實現產業升級。

　?。?）擴張模式受阻，短期收縮是主流

　　不止一家產業園區找過我們，想讓我們給出一些解決辦法。最好能托管他們的園區，按照固定目標實現去化。至于新園區拓展，在盈利模式沒有最終落地，算不過來賬的情況下，暫時停止。筆者這幾年聽過最多的話就是“算大賬”。只要去化銷售及其他收益能夠超過產業投入成本，就可以做。具體公式簡化為：

　　項目投資收益=（住宅/廠房去化收益+自持物業租金+投資收益+其他收益）-（土地成本+產業落地費用+管理費用+施工成本+融資成本+IP費用+其他雜費），如果這個收益最終大于0，項目就可以做?？墒?，按照目前情況，去化收益不一定，自持物業租金不確定，投資收益由于IPO前景不明也不確定。但是后面的成本，每一項都是大數。在沒有確認的情況下，很難有園區企業愿意干大票的項目投資。

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【第一園區】推倒重來！產業園區商業模式正在重新洗牌（二）（獨家）

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