“園中園”開發模式
園中園模式即在已經建成的工業園內再建造一座微型專業園，為入駐企業“量身定制”研發、生產、辦公場所，可以克服企業自行拿地、建設帶來的分散經營精力和開發建設周期過長等問題。同時，也可以避免企業拿地后“圈而不建”的現象，提高土地的利用率。
行政特區開發機制的主要實現方式是分層管理。西安高新區在實踐中逐步形成了三個層次的管理模式。第一層是決策層,即西安高新區建設領導小組,實行/省市共管,以市為主的管理體制。省提供支持,市負責管理,并由市委主要領導擔任組長,市政府和省市有關部門及區政府的主要領導為成員,組成高新區建設領導小組。領導小組的主要職責有兩項:一是制定高新區的發展思路和長遠發展規劃;二是排除外部的各種干擾,保證高新區新體制、新機制的正常運行,西安高新區建設領導小組的建立,為高新區的健康發展提供了機制保障。
第二層是管理層,即高新區管委會。管委會是西安市政府的派出機構,高新區賦予其市一級經濟管理權限和部分行政管理權限,負責高新區的建設與發展規劃,管理區內高新技術企業。同時,為解決西安高新區不是行政區劃,沒有政協、人大等機構,多方參政議政顯得不足的問題,西安高新區于2003年初成立了高新區咨議委員會,由區內企業家、從業人員、居民和部分學者組成,高新區管委會做出重大決策或出臺重大政策前,要征求咨議委員會的意見,以此加強管委會決策的科學性。
第三層是經營服務層,包括三個部分。一是高科集團下的建設開發公司,專門負責高新區的基本建設和園區配套,把政府職能和企業化運作相結合,形成/兩條腿走路的市場化建設機制。二是創業服務中心和各專業園區。西安高新區創建了全國孵化功能最全、孵化成功率最高的企業孵化(創業服務中心)和國家級軟件園、光電子科技產業園以及國家級的西安交通大學科技產業園、西北工業大學科技產業園、西安電子科技大學科技產業園,為科技人員創業提供了全方位服務。三是中介服務機構。西安高新區先后成立了人才服務中心、企業注冊服務中心、風險投資公司、生產力促進中心、社會事業服務中心等機構,為科技成果的轉化和企業發展提供要素配置、市場開拓、社區生活等全方位服務。分層管理方式為賦予西安開發區一些特殊的權利和政策提供了方便,使得西安高新區機制具有四個鮮明特點。
(1)黨政高度統一,決策高效快捷。高新區黨工委、管委會實行黨政合一的領導體系,主要領導兩個系統共同任職,領導分工通盤考慮,實現了以黨領導的核心和行政領導的中心的高度統一。(2)機構精簡,運轉高效。西安高新區管委會按照/科技產業園區0的定位確定其職能,機構設立不與現有的政府管理部門比照,盡可能減去與園區發展關系不大、不符合市場化改革方向的管理事務。在西安高新區,每項工作都有人管,但每人絕不僅管一項業務。(3)實施封閉式管理,開放式運行。西安高新區在成立之初,西安市就通過13個正式文件將有關土地開發、規劃審批、項目管理、干部人事、招商引資等市級委辦局的權限和職能授權給高新區管委會,并明確規定,高新區實行/封閉式管理0。新體制運行獨立化,基本不受老體制的干擾,沒有市委、市政府主要領導的批準,其它所有部門無權到高新區檢查。(4)由/管理型政府轉變為/服務型政府。西安市委、市政府在給高新區管委會充分授權的同時,每年給高新區制定了比較高的發展目標(GDP、招商引資等指標),作為管委會工作績效的考核依據。受政府考核體系的約束,高新區管委會不能將政府職能部門的授權作為/尋租手段,而是作為給企業服務的手段,在方方面面為企業發展提供服務,目的是減少審批事項、優化審批程序和規則,政務公開,提高透明度。
大連軟件園開發過程中，采取了“官助民辦”的模式。“官助”，就是大連市政府在宏觀指導、政策制定、園區推介、整體管理方面以主動的參與意識和為園區服務的心態，幫助園區盡快壯大。在軟件園的規劃設計、可行性論證、協調貸款、人才引入、企業項目引進等各方面，都派出專門人才協助軟件園，以保證各項事業順利有序地完成?？偠灾?，就是政府主要為軟件園營造投資、創業和發展的良好環境。
在市場經濟條件下，供求關系決定商品的價格。房地產作為不動產，具有一般商品所沒有的特征。房地產分為房產和地產，兩者的價格受不同因素或不同比重的因素影響。在市場機制作用下，房地產價格主要由房地產供求關系決定，但是由于房地產市場具有很強的關聯性，房價是社會經濟相關因素共同作用的結果，受多種因素影響，可歸納為三大類因素：一般因素、地域因素和個別因素。
產業園區開發模式，是以政府為主導，根據城市規劃發展的需要，基于社會經濟發展等因素，經招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的產業發展項目，以地產為載體，產業項目為依托，實現城市功能建設的開發模式。
產業園區開發模式是目前我國最常見的產業地產開發模式，鑒于是政府根據產業運營的特點進行規劃與開發，并在此基礎上為園區提供政策支持、稅收優惠等，所以這種模式的產業園區具備集中統一、權威性高、規劃性強、形成周期短等優勢。但是，這種模式也有缺乏靈活性和創造性、活力不夠等缺點，非常容易導致機構膨脹、政企不分。
在探索引導金融資本進入園區，最終實現土地、金融、產業三大資源有效整合的不僅僅只有天安數碼城。在這方面，走在最前沿，也最成功的產業園區，非上海張江高科技園區莫屬。
依托自身5000家注冊企業的雄厚基礎，張江高科對園區內的企業，包括他們的上下游企業，進行股權投資，先后投資的嘉事堂藥業成功登陸中小板，投資的微創醫療在香港主板上市，張江高科子公司投資參股的上海超日太陽能首發申請在證監會獲批。高科技產業股權投資，為張江高科帶來全新活力，以構建戰略性新興產業大平臺為目標。構建初級資本交易市場OTC、大規模推行“硅谷銀行”和“中華開發銀行”的經營模式，放大間接融資范圍和規模。引領產業地產資本化探索進入新的領域。
住宅地產運行價格分析
在一個現代化的城市中，產業園區中的配套住宅往往要比園區外的一般性住宅項目獲得更多增值的空間，因為隨著產業園區成長為一個大的就業中心，每天有大量的勞動力往返于家庭與工作之間，雖然只有短短的幾分鐘時間，卻能給住宅產品提供更大的發展潛力。
萬達最早進入商業地產領域，它提出“先招商，后開發”的“訂單商業地產模式”，從根本上解決了長期困擾商業地產開發建設后“招商難”的問題。經過摸索、實踐與積累，萬達已經成為全國最大的專業商業地產開發商，目前持有物業面積達2000多萬平方米。
作為國內最早進行大規模商業地產開發的企業，萬達首創的“訂單商業”模式獲得了極大成功，其優勢主要在于：豐富的開發經驗、超前的投資策略、獨特的商業資源以及強大的銷售能力等。首先，萬達與沃爾瑪、百安居等國際零售巨頭結成戰略合作關系，主力店的進入使萬達項目的品牌價值得以提升：其次，連鎖經營模式使萬達商業地產實現了規?；_發、連鎖化經營，使萬達的知名度迅速提高；再次，可以實現快速復制，是萬達模式得以較快發展的關鍵。
實際上，萬達所面臨的問題不單單是一個企業的問題，而是整個商業地產領域所需要解決的共同問題。首先是資金問題。商業地產是復合型產業，是地產、商業、金融等的融合體，是一個進入門檻很高的產業。在這個行業里，最需要的就是資金，而且是低成本的、能長期使用的資金。所以，資金瓶頸是任何涉足商業地產的企業不可回避的問題。特別是對于以自持物業為主的商業地產地產開發，就更需要持續充足的資金鏈支撐。否則，即使進入商業地產領域，也不會走遠。其次是人才問題。隨著萬達商業廣場被不斷復制，人才團隊也必須不斷跟進，否則銷售、管理、經營就會出現問題。這也是轉型商業地產的企業首先要面對的，因為商業地產不同于住宅開發，需要既懂地產開發又懂商業經營的復合型人才。
盡管萬達面臨資金、人才等方面問題，但萬達已在商業地產市場確立地位，目前已有多家私募基金、投行在非公開市場對其進行投資?！坝唵紊虡I”模式并非萬達首創，國外已有成功先例，但經過不斷探索與實踐的萬達模式卻是其獨有的。因此，后續的效仿者雖然研究、模仿，但鮮有成功者。這就證明，再好的模式也要因時因地因企業而異。
與萬達的定制模式不同，SOHO中國則是將項目分散銷售。這種模式可以快速回籠資金，短時間變現，SOHO中國正是因此而創小，超過九成的散售商鋪經營不善，難以為繼。比較成熟的城市和區域最繁華的商業街區無一不是分散的產權(即產權散售)，如果將眼光放長遠，用每一個商家的智慧和市場自然調節的模式會比統一規劃的模式更有生命力。
可能這是一種理想的狀態，但散售模式所暴露出的弊端卻是現實。SOHO商業主要以散售為主，業權分散，一旦出現問題，容易發生糾紛。分散銷售模式不合理之處在于：一方面，不能保證業態的合理搭配，開發商不能對業態進行統一的管理和布局。另一方面，在分散的產權商鋪里，業主對租金的期望值不一樣。這樣就直接導致空置率比較多，影響整個商業的氛圍，已經租出去的商鋪經營業績也不會理想，最后形成惡性循環。
實際上，商鋪散售在國外以及港澳地區早已銷聲匿跡，在國內的一些大城市也正在逐步退出市場。散售能快速回籠資金，能夠將利益最大化，但沒有持有型物業對企業的長期發展來說是不利的，特別是對SOHO中國這樣的上市公司來說更為不利。對于初涉商業地產的開發商，銷售還是持有是應該做長遠考慮的。如果出于快速變現的目的開發商業地產，可以采取銷售的模式；如果想依靠商業項目帶來穩定現金流，無疑自持并管理是最佳選擇。
有觀點認為，像SOHO中國那樣的散售模式不是商業地產，成熟的商業地產模式應是自持物業、長期經營。姑且不論孰是孰非，但可以肯定的是，長期持有是未來商業地產發展的趨勢。萬科、華潤、綠城等剛剛進入商業地產領域的開發商都紛紛表示將加大持有物業的比例。新加坡凱德置地所推崇的全部持有、有效變現、雙基金配置模式，是一種可借鑒的商業地產開發經營模式。
凱德是開發商、運營商，也是物業管理者。來福士是其旗下的商業綜合體品牌，集酒店、商業購物中心、服務式公寓、寫字樓等為一體，已在北京、上海、成都等地成功復制。來福士商業模式持續在中國復制，與“來福士中國基金”的財務支持不無關系。這家來自新加坡的房地產公司早已嫻熟地將私募基金和房地產投資信托基金(REITs)嵌入到項目投資、開發和經營管理中。
來福士中國基金是嘉德集團旗下規模最大的一只基金，成立于2008年，初定運作年數為8年，嘉德集團持有50％權益，并充當管理者，其余 50％為亞太和歐美的養老基金和長線基金所持有。
房地產基金在凱德置地的擴張中起到了重要作用。凱德置地認為，將項目注入基金，保證了項目的持久穩定運營和資產再升級的可行性。自進入中國至今，凱德置地全國50個城市的開發總業績約1000億元，而支持項目開發的房地產基金規模則達70億美元。
一般而言，凱德會在項目建成后，先把項目注入私募基金，待項目能產生穩定現金流時，再把項目注入REITs。如此，前者分享物業升值利潤，后者則分享長期穩定現金流。
作為一種成熟的商業地產運作模式，凱德已將商業、地產、金融、投資較好地融合在一起，而國內商業地產的運作還遠未達到這樣的發展水平。凱德模式可資借鑒之處；一是在于全部持有物業的經營思路，只有長期持有才能帶來穩定的現金流，為企業長期可持續發展打下堅實基礎；二是融資手段的創新，雙基金配置的模式可以保證項目的資金鏈順暢。
對于未來以持有物業為主的商業地產開發商而言，如何進行商業定位，實現資本對接，是制約其商業地產項目發展的關鍵因素，也是決定企業未來發展的戰略決策。
商業地產的開發運作模式與一個企業的成長階段和戰略導向有很大的關系。企業的戰略不同，發展階段不同，在開發商業地產時，選擇的模式必然也不同。因此，進入商業地產領域的企業首先要對企業自身有清醒而客觀的認識，選擇適合本企業的商業地產模式。并且，要對商業地產的整體發展趨勢有理性的判斷。目前，商業地產已經從地產開發、資源整合走向更高階段的資本運營，商業地產模式的選擇必須順勢而為，逐漸走向成熟。
有一種商業地產運作模式已經很成熟，那就是讓業界經營戶都來購買產權商鋪并自營。這種商業地產運作模式可以節省招商、出租環節，讓項目的后期經營省不少事，大大降低市場后期運營及市場培育成本。
這種商業地產運作模式是一個專業化運作的系統，是一個系統工程。商業地產項目開發如果想采取這種運作模式，事前應重點考慮兩個問題：其一是通過哪些方式整合業界資源？這些整合業界資源的方式是否能夠得到業界經營戶的看好并真正付諸購買商鋪行動。其二是如果業界經營戶不看好項目相應運營模式，即等于資金不能按期回籠。
讓業界經營戶購買產權商鋪并自營的商業地產運作模式，最關鍵的問題是整合業界資源的問題，整合業界資源也是一個系統工程。
要整合一個行業的資源，首先就要對這個行業熟悉，對相應行業越熟悉，越有利于整合資源。其次要對業界經營戶的經營成本、贏利模式有基本掌握，這有利于動員業界經營戶在進行營業屬地移動時有引導依據。再次還要讓業界經營戶清晰地看到新項目的前景。
讓業界經營戶購買產權商鋪并自營的商業地產運作模式，是一個整體框架明朗，分步實施嚴密的一種運作模式；它的最大特點是開發商獲得小贏，購買產權商鋪并自營的業界經營戶獲得大贏。要成功運營這種商業模式，最關鍵在于分步實施細節，若細節實施出問題則容易出現全盤皆輸，這指的是當業界客戶對項目不信任時，更不可能贏得社會各界的信任，從而造成項目運營計劃被拖長。就算是成熟的模式，一旦不會運作也會倒致失敗。
盈利模式的多樣性同樣也是商業地產項目的顯著特點。 商業地產的盈利模式不同于住宅，住宅是一次性獲利，而商業地產是靠物業增值來獲得長線投資回報和長期現金流。因此，商業地產盈利模式的確定，對項目的成敗至關重要?？v觀我國目前商業地產的運營盈利模式，可歸納為以下幾種：
1、整體出售。 通過店面或店鋪分割的方式，將商業地產出售給各個小業主。這種方式可以使開發商盡快收回投資，減少商業風險，但不利于商業地產項目的持續經營，且小業主面臨較大風險。
2、整體出租。 開發商將商業地產全部出租給商業經營者，獲取租金收益。這種方式回報周期長，風險大，但可以獲得物業增值和持續現金流，同時還可以以此獲得抵押貸款。
3、部分出售，主力出租。根據項目具體情況，部分出租，部分銷售。 項目較好的運作模式是將部分房地產出租給著名零售商，以此帶來人氣，提升整個商業地產的價值；同時高價出售待售物業，以獲得最大經營收益。
4、整體持有。開發商自己經營商業物業。 這種模式的前提是開發商自身擁有商業的專業經營管理人員和隊伍，是開發商實現多種經營的途徑。實踐中，由于該模式容易使開發商自己誤入競爭激烈的零售業陷阱中，承擔商業經營風險；同時，容易出現商業經營人力資源和品牌資源的缺乏，導致房地產專業指揮零售專業的情況，外行領導內行；此外，還會加大開發商的資金壓力。所以，這種模式在一般情況下不主張實施。
5、混合運作。大量商業地產的出現，使零售服務企業選址機會增大、 商業物業招商難度增大。 開發商可以通過與零售商合作，共同經營商業地產。具體方式有：
（1）保底+營業額提成模式。 開發商提供商業物業，零售商負責其余部分投資，并負責經營管理，開發商得到保底金額和一定比例的營業額提成。一般情況下，超市類商品的提成比例為 1.5～2%；百貨類商品的提成比例為3.5～5%。雙方約定的保底利潤一般低于該項目正常出租時的租金。
（2）參股經營模式。開發商為了吸引國內外知名的主力店而出資參股，該主力店設在其商業地產的分店，開發商參股比例一般不超過20%。 分店每年按雙方約定向開發商支付租金，同時向零售服務商交納品牌使用費和人員輸出管理費，約為 1.0～2%營業額。該模式優點是容易吸引知名商家，產生其他正效應，可帶租約銷售整體物業；缺點是參股資金分紅受分店經營狀況限制，并因此承擔經營風險。
6、產權式商鋪。 產權式店鋪，指開發商將商業地產分割成小商鋪出售給小業主。 具體操作中可以采用：（1）售后產權人自營。這種方式不利于物業的持續經營。（2）先分散售出產權，再集中招商。 這種方式管理困難。（3）先集中招商，再出售產權。 這種方式既有利于開發商獲得物業最大增值，又有利于商業物業持續經營。（4）采取售后包租。 由開發商聘請專業經營者經營商業物業，并承諾一定的收益回報給小業主。 這種方式實施過程中往往由于商業經營失敗或開發商失信等各種原因，而使小業主難以獲得承諾的回報。（5）以租代售。 承租人租賃物業一定年期后獲得物業產權。當前，有些開發商對農貿市場經營采取現代超市加商鋪地產的模式，其實質是對農貿市場的產權式商鋪運作與超市零售商的合作組合。 根據分析商業地產投資的特點可以看出，商業地產投資的風險是相當大的。因此，在分析評價商業項目投資方案時，也要把風險控制考慮在內。
1、項目定位要解決的問題
進行房地產項目的市場定位，要解決的是項目操作面臨的矛盾：包括區域市場與地塊自身的矛盾；未來設想與開發成本的矛盾；區域研究與地塊情況的矛盾；開發設想和公司經營的矛盾。
2、項目定位要達到的目的
在解決這些矛盾的時候，項目定位要對項目的可行性進行研究論證，主要有以下幾個方面：一是經濟技術指標的可行性；通過開發成本各項指標的精細測算、市場預期售價的仔細研究與資金投入的利潤的期望平衡，確定項目贏利預期的可能性和風險性，明確項目經濟利益實施的可行性。二是時間操作的可行性；由于市場的不斷變化和發展，相對于房地產周期長的特點，項目產品定位必須考慮時間操作的可行性，避免出現產品跟風、自身項目推出速度慢等造成銷售不暢的現象。
根據項目規模不同，操作時間是項目成功的重要因素。項目因時間控制不好而在操作時出現問題的很多，除時間變化外，影響項目開發的主要因素還包括：地塊周邊市場的成熟度，政府調控等。
工業園區開發模式，是目前中國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，也是我國目前工業地產市場的主要載體。工業園區開發并不屬于簡單意義上的工業地產開發，而更多的是基于區域經濟建設、社會發展、百姓就業等各種綜合因素考慮而設置的。各類工業園區作為本地區國內外經濟的交匯點，是我國價值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動作用的重要環節，是促進區域經濟發展的強有力的推動器。
其主要特性表現為：此類工業地產開發都是在政府主導的前提下進行，通過創造相關產業政策支持、稅收優惠等條件營造園區與其他工業地產項目所具備的獨特優勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業發展項目。
工業地產商模式是指房地產投資開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理利潤的地產開發模式。
主體企業引導模式，是指在某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，為實現企業自身更好的發展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業土地，以營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且占主導的前提下，借助企業在產業中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善。
在小廠房這一塊，私人業主開發占了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續上揚，其利潤回報率已經超過商業地產，且操作建設都比較簡單的緣故。但由于工業地產政策的逐步完善特別是工業用地的緊縮，這類開發模式會逐漸減少，再加上私人業主開發的廠房在其設計和配套設施等方面都沒有競爭力，市場也逐漸將其淘汰。
綜合運作模式是指對上述的工業園區開發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。由于工業地產項目一般具有較大的建設規模和涉及經營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發建設的步伐，還要求具備工業項目的經營運作能力的保證，因此，單純采用一種開發模式，往往很難達到使工業項目建設能順利推進的目的，必須對工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式等進行綜合使用。
一般來說，工業地產的盈利模式有以下三種：
一是以土地溢價增值而獲取利潤為基礎的盈利模式。投資開發商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現項目中的土地、廠房及倉儲等設施轉讓，通過轉讓獲利。
二是進行項目開發，長期持有經營收益或出售產品項目給投資開發商，獨立或聯合進行項目開發，通過已建成房地產項目的出租、出售或租售結合等方式，實現項目收益。如中國星月集團開發上海松江的“大業領地”，在取得土地之后，進行一級開發包括基礎設施的建設，打造設施平臺，吸引物流企業入駐。星月集團只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是開發商而非物流商。
三是通過與工業企業聯合，按需訂制地產開發模式。工業地產開發商取得工業用地后，進行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的工業企業強強聯合，按工業企業需求量身訂制工業廠房等產品項目，從而實現最低風險下的項目收益，其典型的聯合方式就是開發商以類似入股的方式與企業實行利潤分成，共擔風險。
工業園區的產業選擇首先需考慮在園區內形成有效的產業集聚和分工協作體系，重點把握“產業鏈”這條主脈，堅持發揮大項目的“火車頭”作用，用大項目推動大發展和工業產業的優化升級。因此，工業園區應該按照有所為有所不為的原則，從集約化利用園區空間考慮，充分把握全球產業的發展趨勢，發展技術和人力資本密集度高、市場前景廣闊、規模經濟效益突出、可持續發展性強、環境污染少或無污染的產業。
工業園區的產業選擇應結合當地的工業發展特點和園區內部企業之間的網絡聯系，確切地說，工業園區是以區域經濟和資源特點為基礎，以企業自身優勢為依托，以對外拓展市場為導向，促進現代產業分工協作的專業化工業區。因此，工業園區進行產業選擇時，應考慮到的因素主要有：第一，地區工業經濟和資源特點；第二，工業園區工業發展現狀；第三，工業園區的區位特點和交通物流因素；第四，鄰近工業園區的產業選擇；等等。
工業園區的產業選擇是指根據園區自身的綜合優勢和獨特優勢，合理選擇和布局園區所要發展的產業，確定主導產業、相關產業和配套產業，形成有效的產業鏈。對工業園區進行產業選擇的理論基礎主要涉及到以下幾個方面：
1.比較優勢理論。最早由大衛?李嘉圖提出，本意是說明不同國家在生產某種產品的相對勞動生產率(機會成本)存在差異時，生產率高(機會成本低)的國家具有比較優勢，可以專門生產該產品，并從與別的國家貿易中獲益。將建立在資源稟賦基礎上時比較優勢理論應用于工業園區的產業選擇，則要求根據區域內產業發展的比較優勢，恰當選擇園區的產業。
2.產業集聚理論。經濟學家韋伯第一個提出了“集聚”的概念，其理論的核心是找出工業產品生產成本最低的點作為工業企業布點的理想區位，探討工業區位選擇的基本原則和工業區位移動規律。馬歇爾在韋伯產業集聚的基礎上提出行業內廠商的集中會產生外部性，可以降低該行業的成本，帶來整個行業的優勢。邁克爾?波特系統解釋了產業集群的含義：“集群是特定產業中互有聯系的公司或機構聚集在特定地理位置的一種現象……集群包括一連串上、中、下游產業以及其他企業或機構。”工業園區應成為波特所解釋的產業集聚的典型形式，在一個特定的地理位置中，集中一個產業的若干個不同層次的企業，共同推動產業的發展，提高產業競爭力。
3.產業價值鏈理論。邁克爾?波特在《競爭優勢》中首創了產業價值鏈理論，指出企業的價值鏈都是由一系列相互聯系的創造價值的活動構成。隨著產業內分工不斷地向縱深發展，傳統的產業內部不同類型的價值創造活動逐步由一個企業為主導分離為多個企業的活動，這些企業相互構成上下游關系，共同創造價值，從而構成了產業鏈。企業競爭優勢的基礎越來越多地來源于企業與產業價值鏈上、下各環節的系統協同中。工業園區內的企業應集中于產業鏈的一個或幾個環節，以多種方式與產業鏈中其他環節的專業性企業進行高度協同和緊密合作，從而極大地提高整個產業鏈的運作效率，也使得企業獲得低成本快速滿足客戶個性化需求的能力。
4.產業生命周期理論。經濟學家弗農最先提出了產品生命周期理論，同樣可以借鑒這種理論把一個產業的生命周期也劃分為四個階段，即形成期、成長期、成熱期與衰退期。依據這種劃分方法，工業園區進行產業選擇時，首先應正確判別主導產業所處的生命周期的階段。一般新興產業成長力強，市場潛力大，但也可能存在增長緩慢的風險；處于衰退期的夕陽產業，即便擁有成熟的技術，如果作為園區的主導產業，可能面臨著市場前景越來越狹窄的局面。
般而言，產業園區規劃包括產業園區規劃背景、發展定位、規劃布局、招商策略、園區運營管理等等。
產業規劃的總體規劃思路的關鍵在于產業的定位分析，只有將產業定位準確了，后續的空間布局、招商策略和增值服務的設計才會更加具有成效。
當然，在進行產業定位之前，我們需要對外部環境和內部環境進行全面有效地梳理，為產業定位打下扎實的基礎。在此，結合其他案例的自身研究的相關經驗，我們提出了“五步法”的總體規劃思路。
產業園區規劃的“五步法”思路
園區要實現真正意義上的成功招商，在完成園區的規劃定位后，首先應該調整心態從長遠的大局考慮，選擇有代表性的目標客戶，鎖定市場，也就是選擇好聆聽人。首先必須進行客戶甄別和目標客戶的發掘，確定哪些是本項目的潛在客戶，將其資料予以留存歸檔，開展與客戶的定向聯絡，適時傳遞項目最新進展信息，以使其保持對項目的關注，全程把握其投資心理及進駐意向，直至其確定進駐園區為止。同時，好的運營模式是吸引企業入駐園區最好的賣點。當前，許多物流園區在招商前連自己都不知道園區采用什么樣的運作模式，就開始大范圍的盲目招商，這種圈錢為目的的短線操作其結果是可想而知的。隨著園區同質化競爭手段的加劇及中介機構日益成熟，好的運營模式已經成為中介機構抉擇招商的一個重要因素。
園區安全管控一體化路線圖分為三個部分：一是園區安全規劃，二是園區安全監管標準體系與園區突發事件應急體系，三是園區一體化應急管理信息平臺。涵蓋了從園區項目批復需要考慮的影響因素，到發生突發事件后人群的疏散系統建設等各個方面，基本思路是選址合理化、布局科學化、準入嚴格化、企業達標化、管理規范化、應急一體化。
規劃先行，有序發展
工業園區的產業發展要規劃先行，堅持高起點科學規劃、高標準科學設計和高水平配套服務的原則，立足當前，著眼未來，既要積極進取，制定產業規模和經濟總量的宏偉目標，又要遵循科學發展規律，做好產業定位，制定切實可行的發展計劃。
工業園區發展要善于借助外腦，進行高起點、高規格的總體規劃，學習東部地區工業園區發展的成功之處，并吸取其失敗的教訓，發揮后發優勢，少走彎路，避免為經濟發展而付出沉重的環境代價。
工業園區發展要摒棄粗放式、資源消耗型、低水平開發模式，切實發揮規劃對工業園區的指導和調控作用，保證園區的各項建設工作和招商引資等工作能夠按照總體規劃協調、健康、有序發展。
依據產業定位，開展產業招商
招商引資工作和產業定位密切相關，招商引資工作要嚴格按照產業定位進行，以產業為依托，發揮比較優勢，圍繞產業的主導產品及其上下游產品進行招商，形成產業集聚，實現產業鏈的斷層縫合、空白填補。
產業招商要有針對性，依托產業定位進行招商，避免眉毛胡子一把抓的，不能因為園區處于初始階段，而忽視產業定位，更不能為增加產值，而來者不拒，否者會造成產業眾多、雜亂無章，缺乏重點的局面，既不利于園區的可持續發展，也不利于后續的招商引資。比如福建晉江市確定了運動鞋服、休閑食品等五大產業規劃目標后，依據這個定位，晉江的招商引資重點對象就是這五大產業的對象，而其它不符合產業定位的企業則會被忽略。
圍繞產業定位，加強軟環境建設
工業園區的發展不僅需要道路、廠房、水、電等硬環境的完善，更需要科技、人才、信息等軟環境的完善。明確產業定位的園區，需要圍繞產業定位發展建設良好的軟環境，才能做強做大。
圍繞產業定位，建立科技研發體系。企業發展到一定階段后，離不開研發的大量投入，但是研發往往會占用大量的資金，拖累企業的發展，因此建立政府、企業、高校三位一體的產學研公共研發平臺十分必要。要圍繞產業定位，聯合企業和高校、科研院所建立應用技術市場轉化中心、建立專利技術轉化中心、建立博士后工作站等，為園區企業研發服務，促進技術水平和產業科技含量的提高。
圍繞產業定位，建立人才培訓基地。工業園區企業的發展需要不同層次的人才，許多企業面臨人才引進的困難，因此要根據企業的需求，建立人才培訓基地，為企業提供所需的各層次人才圍繞產業定位，建立信息平臺。工業園區要圍繞主導產業，建立能提高企業研發水平，并能為企業提供信息交流的科技博物館、信息化圖書館和學術交流中心；建立為企業提供優質、規范、透明服務的電子政務平臺；建立集園區產業原輔材料和產成品為一體，包含采購、分銷等多種功能的電子商務平臺。為打造信息化、先進性強的科技園區而不斷增強園區軟實力和開展園區新服務。
一是政府的有效管控重新回歸。國資力量不斷進場，政策管控不斷補位，強化“政府主導、企業運作、市場化邏輯”，引導產業園區不斷回到公共服務性質的準經營性產業基礎設施屬性這一正確的道路之上；
二是更強調主題鮮明、集聚度高的特色產業園區。逐漸改變撿到籃子里就是菜、缺乏增量貢獻的綜合性園區遍地開花的狀態；
三是更關注自持運營服務。政策不斷收緊，門檻不斷提高，監管不斷細化，過往全部散售之后園區品質不斷下降的弊端得以遏制，讓產業園區產品品質得以保持，產業升級得到提升；
四是不斷探索資本化、證券化。解除自持運營資金沉淀壓力的后顧之憂，讓長期廉價資本得以嫁接到優質的園區和產業之上，形成價值增長雙循環；
五是更注重有機生態圈層。政企協同、產業鏈協同、產學研協同，“房東+股東”“基金+基地”模式不斷完善，數字智慧園區線上線下結合不斷加強。
如果從宏觀環境、政策變遷、行業趨勢與企業戰略制定等不同角度進行梳理與總結，就能夠明白為什么這五件事非常重要且正確，從中也能夠清晰展現出二級產業園區的發展路徑與操盤機會。
從宏觀角度來看，過去十年中國產業園區的快速發展，一個重要推手就是城市化快速發展，導致的整體城市能級的提升、產業轉移訴求以及人口集聚帶來的產業人口結構變化。
中國的城市化率，在過往十年提高了10個百分點，大量城市的能級提升，所帶來的是城市及周邊地區產業的轉型升級和轉移訴求大幅增加，為這些區域的產業園區發展提供了巨大的發展空間，特別是以聯東、中南等為代表的民營園區開發企業主導的分割銷售型園區產品在全國遍地開花。
相對來看，一線城市與強二線城市，對中高端人才吸引力更大，使其產業技術轉型升級步伐更快，產業由勞動密集型向技術密集型升級，傳統的二產制造業逐步向三線城市轉移，導致一二線城市二產人口減少，而三線城市二產人口相對穩定。
這也解釋了一二線城市做產業園區難度越來越大，對企業綜合能力和產業門檻要求越來越高，導致許多市場化企業下沉至三線甚至四線城市做產業園區的背后驅動力。
不過，在這些下沉區域做項目，其難度和風險明顯要高出很多。在這些相對弱的區域，產業園區做錯的代價往往比住宅地產要更嚴重，住宅地產因為純市場化屬性與住宅用地增值預期，常規情況下即使拿地失誤導致項目開發出現困難，往往也能夠找到接盤方。
但園區既受到政策與產業門檻、拿地附加條件等重重約束，對象客戶又是極為理性的企業主群體，一旦出現選址、定位或者產品打造的失誤，特別是高杠桿建起一堆高定位的產業物業，幾乎就很難找到愿意接盤的下家了。一個項目爛尾最終拖垮一家企業的情況時有發生，火花S-Park的兩本《園區大敗局》中就收錄了大量此類案例。
特別是隨著2018年開啟的中美貿易戰，近年來去杠桿、去產能，調整產業結構的供給側改革，再疊加2020年的新冠疫情等因素影響，經濟增速放緩，二產增加值、規上企業數、規上企業利潤總額等數據也呈現出增幅趨緩甚至小幅下滑的趨勢。特別是實體企業的利潤出現下滑趨勢后，直接后果就是購買園區載體的意愿降低，二級園區的銷售客戶群體出現萎縮。
特別是在經濟能級比較高的一二線城市，受國際產業鏈布局重塑和新舊動能加速轉換的趨勢影響更為明顯，新產業、新業態、新模式比正常的預期更快的催生出來，已經成為一二線城市新一輪投資增長的重要動力；這些城市的主政領導也不僅在強調招商引資，更強調招才引智，育商營商，并在嘗試用創新思維解讀產業鏈、創新鏈、價值鏈，它們對園區的產業要求更高，也更為苛刻，沒有金剛鉆，就很難攬到瓷器活兒。
因此，隨著行業趨勢的不斷變化，既要在產業園區項目投決、產業研究、產業定位、成本配置、財務模型、建筑方案、產業招商、運營管理等每個具體的環節層面尊重行業規律，規避已知風險和坑點，又要能夠從整體商業模式與操盤思維去思考問題，這對產業地產企業管理層提出了更高要求。
此外，政策環境在過去十年行業發展中也起到了至關重要的作用，特別是對于二級產業園區行業，政府政策的主要影響通常表現在三個方面：一是分割銷售政策的尺度把握，直接決定了產業園區銷售市場的生存狀態；二是對于園區招商門檻的設定，直接影響到園區的銷售和租賃去化速度；三是對于園區整體稅收、就業、科技創新等方面的要求，與園區開發商的利潤率關聯密切。
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