【第一園區】上海臨港產業園區商業模式分析（獨家）

發表時間：2022-09-01 08:24

　　以下是【第一園區網】獨家文章。作為中國首家全資源要素賦能平臺，我們服務于地方政府、產業園區、投資機構和智能制造企業，通過打破以往傳統僵化的運營思路，以獨創的商業模式提升市場參與各方主體的運營效率，在新經濟形勢下引導資源向最合理的地方流動，最終改善并提升傳統招商引資模式，提升產業基金募投管退能力，以及給企業提供真正足以加速的資源要素，最終促進區域經濟高效穩妥發展。
　　我們目前主要推進的業務有：
　　（1）高端裝備產業升級解決方案
　?。?）園區運營及托管
　　（3）產業基金及投融資
　?。?）咨詢及培訓
　?。?）融資/REITS

　　之前【第一園區網】做過對中新集團的業務介紹，現在我們再分析一家上海地區的老牌園區國企【上海臨港】600848.SH。
　　特斯拉入駐上海都聽說過，這家知名企業落戶的其實在上海臨港園區內，媒體很少提及。作為臨港產業區的開發主體，上海臨港集團是上海國資委旗下唯一一家以產業園區投資、開發與經營和相關配套服務為主業的功能性國企，實力有目共睹。截至 2022年7月，公司旗下的產業園區包括漕河涇園區、松江園區、浦江園區、康橋園區、南橋園區、金山園區六大園區，同時在臨港新片區正參與建設包括洋山特殊綜合保稅區、臨港新片區航空產業園、滴水湖金融灣、臨港新片區、臨港新片區國際氫能谷等重點園區和產業項目。特斯拉、商湯科技、君實生物等科技企業的發展，都離不開上海臨港的“推手”作用。從園區開發之初，上海臨港瞄準高端裝備制造業和戰略性新興產業，集聚一大批重大項目：全球最大的低速大功率柴油機以及配套船用曲軸、全國首臺百萬千瓦級核電主設備、具有自主知識產權的國產大飛機發動機等在國家振興裝備制造業的16個重大專項中，臨港涉及8個，占了“半壁江山”

　　目前，公司已確定“園區開發、企業服務、產業投資”三大主業，形成以園區開發為主體，產業投資、配套服務為兩翼的發展布局。第一園區網認為可以用“3322”+“三核閉環”來概括。三核為【園區開發、園區服務和產業投資】，“3322”指的是業務收入中30%為銷售收入，30%為租賃收入，20%為服務收入和20%的產業投資收入。公司已經形成了產業園區經典生態系統，也就是以園區作為載體，服務作為紐帶，投資作為抓手。“從開發入手；逐步進入服務和投資；從服務入手，走前后端的開發和投資；從投資入手，再進入開發和服務的循環”。這是非常好的園區開發理想狀態。

　?。?）園區開發
　　園區開發運營分兩個階段，前期園區載體開發、后期通過園區載體銷售與租賃獲取收入。公司園區開發的產品主要為工業廠房、研發辦公、物流倉庫等產業物業。園區區位與功能決定招商引資吸引力，上海臨港在管園區各具特色，園區位置均位于國家戰略發展和上海市重點發展區域及中外環產業金腰帶，區位優勢顯著。截至 2022 年 6 月，臨港集團負責開發的特色產業園區共有 14 個，在上海全市53 個特色產業園區中占比約 26%，上海臨港參與了其中大部分產業園區開發，在上海園區產業龍頭地位顯著。

　?。?）園區運營服務
　　上海臨港通過為園區內企業提供物業管理、園區運營、企業發展、創新創業、商業配套等一系列基礎服務和增值服務獲取運營服務收入。公司持續建設上海臨港園區服務品牌、打造差異化競爭力，經營策略中強調結合園區所在區域及產業特色特點，構建包括產業、物業、人才、金融、科技、生活等方面的全生態、現代化園區服務體系，同時重視“特色化、數字化、綠色化、國際化”的園區建設理念，不斷提升園區服務品質、強化園區服務效率和效能，全面優化園區營商環境，支持園區企業發展。
　?。?）產業投資
　　上海臨港依托園區和服務的吸引力，成功導入了眾多行業龍頭企業及優質科創企業，通過招投聯動，深入挖掘園區內部優質企業、參與投資及培育優質企業，逐漸打造出“基地+基金+產業”的產業發展體系。在投資方向上，上海臨港重點落子在節能環保、新型信息產業、生物產業、新能源、高端裝備制造業、新材料這些國家戰略“新七領域”，已投項目中的商湯科技、海爾生物、珠海冠宇、孩子王等已實現上市，近年來投資逐漸產生收益，增厚利潤墊。公司的投資體系逐漸完善，形成以臨港投資為投資主體專門負責產業培育孵化及戰略投資、以母基金式管理模式的品牌化產業投資平臺。

　　【第一園區網】認為：三大主業都緊緊圍繞著產業客戶做文章，不斷增強與客戶的黏性，與客戶形成一種全生命周期的“命運共同體”，分享產業成長的紅利。園區開發的本質是要帶動企業共同發展，而非賣地，這生意才做得長久，這收益才可持續。我們接觸到的部分北方園區，知名度非常高不輸臨港，但土地賣完以后近幾年都在轉型。等到真要轉型的時候發現尾大不掉，公司業務嚴重以來土地出讓或二級開發現金流。房地產市場一旦受影響，公司營收下滑非常嚴重。這是嚴重依賴地產開發的典型案例。根據上海臨港2021年財報數據顯示，園區開發收入為37.12億元，園區租賃收入為22.35億元，園區服務收入3.26億元，同比都有大幅增長，此外還從產業投資基金獲得分紅收益達3.9億元，較上年增長 97.36%，“一體兩翼”格局已經初步在業績上體現出來。
　　從服務上看，公司主要業務分為六大項，包括產業服務、物業服務、人才服務、金融服務、科技服務、生活服務等，正在探索把產業策劃、物業管理、品牌價值等輕資產服務對外輸出，合作區域包括對昆明、常熟、合肥、株洲等，這也是在重資產業務無法走出上海的情況下一種退而求其次的選擇，風險相對更低，也能夠進一步擴大公司服務型收入的比重，各地還是非常歡迎這種理論上的“降維打擊”的。
　　產業投資上則要求不斷強化孵化、招商、投資、服務之間的戰略聯動，立足“做優直投增量、盤活產業存量”，以“招投聯動”為抓手導入一些優質的產業龍頭，打造“基地+基金+產業”的產業發展體系。目前已經通過直接或間接投資等方式先后投資壁仞科技、思爾芯等園區頭部企業及科創企業，其中商湯科技、海爾生物、珠海冠宇、孩子王等已實現上市，積塔半導體、精鋒醫療等也在培育之中。2021年，上海臨港還與母公司臨港集團一起參與了投資申創產城基金、國和人工智能基金等私募基金，全年投資金額超過3.8億元。
　　【第一園區網】認為，上海臨港的成功有其客觀原因，也有主觀成功的一面。核心主要有幾點：
　?。?）背靠上海核心區域，高端產業集中落地，這是天時。園區的最主要看點就是區位，分享經濟成長的果實。
　?。?）國資背景，政策有利扶持以及融資成本低等多重保障。
　?。?）順應市場經濟的業務模式。3322的模式并非完全依靠土地出讓。這使得上海臨港在經濟疲軟時期有更強的抗風險能力。產業園區的本質，就是要和企業一起成長而非賣地快速變現跑路。后者是典型的開發商式玩法，未來數十年是玩不下去的。
　　（4）多重資源融合。臨港集團結合了多個頭部基金及合作機構的資源，更有利于推進大型項目落地。
　　其他人才優勢就不用多說。我們認為，區位優勢是成功的核心因素，跟著中國經濟這艘大船走，只要GDP增速保持高位，上海經濟快速成長，產業園區必然也會跟隨成長。我們不認為其他地區可以照葫蘆畫瓢照搬臨港模式。這類模式需要諸多資源支持。政策、國資、先天性的區位優勢以及上海的方向支持和外資涌入等多方面條件。臨港模式作為參考，是一線城市也是中國經濟成功的縮影。對于三四線城市，一定要找到適合自己的方向，做大特色產業才是正確道路。
　　我們正在推進【高端裝備產業升級解決方案】，以區縣以上為單位，通過產業頂層設計加上會議論壇及園區運營等形式，虛實結合，高效率帶動區域經濟發展。詳情電聯。
　　我們的網址是：www.syyldl.com 聯系電話：13381002466

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