以下是【第一園區網】獨家文章。作為中國首家全資源要素賦能平臺，我們服務于地方政府、產業園區、投資機構和智能制造企業，通過打破以往傳統僵化的運營思路，以獨創的商業模式提升市場參與各方主體的運營效率，在新經濟形勢下引導資源向最合理的地方流動，最終改善并提升傳統招商引資模式，提升產業基金募投管退能力，以及給企業提供真正足以加速的資源要素，最終促進區域經濟高效穩妥發展。
我們目前主要推進的業務有：
?。?）行業峰會/論壇/重點產業項目推介會（地方政府/園區承辦）
?。?）培訓及咨詢
?。?）招商引資/重大產業導入
（4）基金業務（托管/設立及咨詢）
?。?）園區托管/運營
?。?）入園企業孵化/股權融資
（7）園區融資/REITS
疫情有所緩和，我們第一園區網外出對全國重點區域進行了為期半個月的考察。綜合此次出行，我們認為，中國現有的主要產業園區已到生存發展的關鍵時期，特別是盈利模式在地產整體受影響的情況下，多數主體還沒有實現動能切換。部分園區已經深刻認識到產業升級的重要性，但個別仍然秉持傳統發展思路，未能分清楚管理和經營的差別，默守陳規?；隗w制和歷史沿革等方面考慮，我們贊賞對經濟形勢變化及時作出調整的主體，但我們對默守陳規的區域不由得長嘆一口氣。未來園區之間的兼并重組、優勝劣汰，五年內必將大量涌現。潮起潮落，時代造就英雄。
我們先看過去幾年園區經營主要的幾個模式：
（1）賣地賣廠房/出租
主要的大國企幾乎都是這個模式。一方面地方政府當初引入這些企業，主要就是看重企業自身資源和產業孵化能力。當時地方政府并沒有這么強的招商和協調能力，因此統一可視為外包給這些主體。通過畫線而治的方式給予專業機構管理權。對價就是給這些企業低廉的土地，甚至包括住宅。因此項目在啟動之時就已經確定了總體營收和利潤。我們在走訪中發現，北方地區仍有相當多數園區以這種模式作為主要營收來源，只有買廠房買地的企業，才算是當地眼中的優質企業。對于輕資產例如人工智能等高科技產業，即使科技水平再領先，如果沒有廠房需求也不能入法眼。我們暫且把這種模式視為園區的二手房中介模式。
（2）股權收益
部分園區采用股權投資的方式獲取超額收益。例如張江高科、中新集團等。通過設立產業基金，投資優質非上市公司等方式獲取股權收益。當然近幾年也有把股權投資玩壞的，最后搞成了資本運作，把自己搞了進去。這里我們不展開。
（3）公用事業
園區水電氣等公用事業。地方城投和中新集團是代表性主體。
（4）衍生收益
這個就比較多了。有通過基金發行來開發園區，也有近期興起的輕資產托管模式，還有孵化器的運作模式。都歸結為衍生模式。
以上幾點是主要業務收入。地產行業盈利模式變化以后，第一種模式逐漸式微。去年還有新聞報道，某大型園區企業計劃在主要城市新拓展數千個小型產業園區，通過分割銷售的方式占領市場。這一模式本質是通過工業地產打住宅的擦邊球，以快速分割去化完成現金流回籠。其本質仍然屬于地產開發而非招商引資和產業導入。按照這種模式，企業必然要加大工業地產和廠房的銷售和去化，對于產業是否落地以及稅收等問題，必然不會在意。隨著房地產開發遭遇困境，這一模式是否還能持續值得懷疑。我們也關注這家企業的運營情況，現金流應有壓力。
第二種其實我們也不太支持。筆者在投資機構十多年，非常清楚產業基金的盈利模式和玩法。通常投資100個項目，能有10個實現IPO就非常不錯。更多的是企業無力支撐或者投資期過后面臨回購?；鸬墓乐岛褪找妫鋵嵑艽蟛糠质怯少~面資產支撐而非真實的可變現現金流。也就是說，報表上很好看但實際收益可能不及格。這是股權投資的實質。扒開一些上市公司的財務數據外表，長期股權投資收益可能一直都是正數，但無法變現就很難確認收益或收入。
第三種公用事業，成立的前提是園區已經有不少企業入駐，可以開始通過收取公用事業費用方式獲取現金流。在以往的園區案例中，部分運營方為吸引企業入駐，花大價錢建了鍋爐房、藥品測試中心以及認證檢測裝備實驗室等重資產項目，但招商進度緩慢，設備和廠房折舊速度很快，并沒有達到預期收益。這一收益模式，是成熟園區采用。
第四種衍生收益就比較多了。前幾年出了一些資本運作的模式，一一都被證偽。甚至有些園區采用非法集資方式來運營，期望通過快速的土地變現實現回款。但園區經營是一門辛苦活，地產模式走不下去，老百姓集資的錢可是要還的。最終這家公司破產清算，實際控制人也被控制起來。
新經濟環境下，上述幾種模式都在發生變化。特別是第一種，通過地產去化的模式已經玩不下去。房地產去化銷售，是過往20年來園區運營變現的主要方式。隨著經濟形勢劇烈變化，在我們的走訪中看到的不少寫字樓和園區都處于空置狀態，運營方想必是感受到巨大壓力。在和地方園區的溝通中，我們也指出：目前國內無論哪種類型的企業，對于廠房和土地的需求已經和過去有了本質區別。土地和廠房作為生產要素在企業盈利中產生的價值逐漸式微。更多的是要關注企業自身商業邏輯和現金流的可持續性。園區作為載體和資源孵化器，應盡早認識到這一趨勢并對自身模式進行有效調整。
【第一園區網】正在推進產業發展論壇和“重點產業招商推介會”，主要包括以下幾個方向：
（1）機器人
（2）汽車相關
（3）新能源裝備（電池等）
（4）增材制造
（5）應急裝備相關
以創新方式推進產業落地。我們不做傳統的產業落地招商工作，通過創新模式為地區賦能，以獨創的資源吸引優質企業入駐。詳情電聯。
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