以下是【第一園區網】獨家文章。作為中國首家全資源要素賦能平臺，我們服務于地方政府、產業園區、投資機構和智能制造企業，通過打破以往傳統僵化的運營思路，以獨創的商業模式提升市場參與各方主體的運營效率，在新經濟形勢下引導資源向最合理的地方流動，最終改善并提升傳統招商引資模式，提升產業基金募投管退能力，以及給企業提供真正足以加速的資源要素，最終促進區域經濟高效穩妥發展。
最近3年，大型產業園區運營似乎走到十字路口。以華夏等為典型代表的原有的產業+商住模式玩不下去以后，暫時還沒有創新的方式異軍突起。那些依靠租金存活的小型產業園區，其實是做著低租金或0租金從政府/業主那盤過來資產，再以正常價格出租的買賣，受經濟形勢影響也不怎么好過。離開舒適區是個痛苦的過程，但也是鳳凰涅槃的必要經歷。
不同的園區有不同的成功模式，但失敗的案例基本都差不多。我們先來列舉一下：
（1）產業勾地得到的商住變現失敗
過往很多園區以產業勾地模式拿到商業和住宅。其中住宅好理解，借著中國近20年來的城鎮化，主要熱點城市的住宅基本不愁賣，但偏遠地區房子去化慢一些。前幾年地產火爆時，四五線城市的房子基本也不用太擔心，無非就是時間問題，占用幾個財務成本。但最近幾年，住宅賣不掉可是核心問題?，F金流回籠難，項目背負沉重的利息，動不動就是24%的短期借貸利息，分分鐘壓垮園區方。另外，多數商業有自持和可出售兩種類別。隨著寫字樓飽和，去化速度也在變慢，導致現金流回籠壓力加大。
（2）政策沒有談好，常見于新手操盤
第一園區網也碰到過這樣的案例。當初和地方政府談的很好，但真正房子蓋起來了要銷售了，發現無法分割。當初和政府簽的協議里面，并沒有明確可分割銷售。如果不滿足條件，銀行就不會放款，同樣對現金流也產生重大影響。如果分割，又要和政府重新談一次產業，拖累園區開發進度。這是發生在中部某園區的真實案例，目前該項目已經爛尾。
（3）沒有滿足當初承諾的產業導入任務
這個就非常常見了。很多打著不錯的IP，其實明擺著為了勾地。但產業方和園區方根本不是一個主體的情況下，產業方未必就一定要入園。利益關系問題最終如果導致分道揚鑣，這個園區必然完不成承諾業績。在銷售、去化及取得432許可證等問題上，必然會遭遇阻力。這個就不用多說了，比例不少。
（4）政企合作關系破裂
許多企業本來很謹慎，但卻堅信地方政府無所不能，地方政府主要官員一拍胸脯，就覺得沒有什么好顧忌的。一個新城里就要有產業，于是很多企業就被忽悠去了，地方官員承諾在貸款、招商方面做工作，企業就自以為沒有后顧之憂。但是，官員是有任期的，一旦調任，很多私人承諾不再算數。另外，地方政府也并非無所不能，不尊重市場規律，不斷用地方權力和資源來解決問題，最終不過是不斷延后問題的爆發。
（5）基金運作不成功導致產業導入失敗
從2017年開始，基金的募資一年比一年難。除了自己要出資一部分外，地方政府還規定了諸如返投比例、投委會否決票等要求。加上基金業協會執行資管新規，原銀行優先級配資不再有效，導致LP稀缺。大量基金無法募資到位，最終導致園區在產業導入時無法給予企業優惠，入園失敗。
（6）園區運營是運營，不是皇帝女兒不愁嫁，也不是賣房子
過去十年，中國經濟發展速度非?？?，缺的是空間和土地、廠房。園區運營方特別是國企，更多像是甲方，反正企業要來求我拿地。但是，最近幾年廠房土地不再那么稀缺的時候，再這樣甲方思維就不行了。不少園區運營方是房地產出身，上來就是區位規劃、交通等，根本沒有考慮企業自身的產業鏈訴求和發展訴求。另外，很多園區運營方考核的目標是如何快速回籠資金。在同時拿到住宅和工業地時，優先銷售住宅回籠資金。而后續的產業導入杳無音信，甚至持續多年。民營園區企業如果碰到這樣情況，必然被地方政府設置各種方式給予懲罰，但國企園區運營方，很多情況下也只是一拖了事。更有甚者，在土地大幅升值的背景下還跟政府討價還價，索要巨額拆遷收益。
粗略歸結下，上述幾點是導致園區運營失敗的主要原因。當然，團隊也是一個核心因素，暫且不展開。
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