【第一園區】當前形勢下，轉變思想最重要（獨家）

發表時間：2022-05-10 06:55

以下是【第一園區網】獨家文章。作為中國首家全資源要素賦能平臺，我們服務于地方政府、產業園區、投資機構和智能制造企業，通過打破以往傳統僵化的運營思路，以獨創的商業模式提升市場參與各方主體的運營效率，在新經濟形勢下引導資源向最合理的地方流動，最終改善并提升傳統招商引資模式，提升產業基金募投管退能力，以及給企業提供真正足以加速的資源要素，最終促進區域經濟高效穩妥發展。
高度：我們站在區域經濟發展戰略層面，最終的目標是實現區域經濟良性發展
寬度：從產業、金融、政策、園區和企業多角度開展研究，打破以往從單一角度開展分析的局部思維
深度：我們十多年的行業經驗，深知企業、地方政府、產業園區和金融機構實際需求，能夠從實際出發解決這些痛點
創新：我們深知過去傳統業務模式的優勢和不足，特別在新形勢下每個市場主體都要用與時俱進的思路順應趨勢。創新且穩妥的做法，是我們采用的方式
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當前經濟形勢下，園區的內卷越發激烈。幾乎每個園區的考核指標就是招商引資，企業入駐、稅收、總產值等指標都是懸在管理層頭上的劍，隨時會落下。不管當初以什么理由接下來的考核任務，立過什么樣的軍令狀，2022年無疑又是一個園區的寒冬年。第一園區網認為，不出意外再過幾年，一大批園區將因為完不成預期目標或者虧損嚴重退出市場。類似于基金行業的S基金，未來會有大批園區管理權甚至資產會對外轉讓或拍賣。背后是產業轉移/升級，以及對經濟形勢的反應。第一園區網有幸目睹了整個產業園區從起步到回落的整個過程。始于中國與新加坡牽手打造蘇州產業園，于2019年開始逐漸轉型調整。從某夏幸福各種新聞層出不窮，到某宇宙房地產開發商實質性違約。這是寒冬，又不是。寒冬指的是這個行業在走下坡路，短期看不到解凍的春天。另一個角度看，走下坡路的不是這個行業，而是之前賴以生存的模式走到盡頭。
怎么玩？第一園區網認為，深刻改變傳統產業園區的運營模式和盈利模式才是根本。從賺快錢調整到賺運營和投資的錢，這才是王道。制造業從來沒有說過，一夜暴富，也沒有哪家上市公司說過，睡一覺起來業績利潤就翻了十倍。但是在房地產，一切皆有可能，這就是模式的玩法。
第一，深刻改變園區定位和目標
前幾年的產城融合模式玩的不亦樂乎，幾乎每個園區運營商都要住宅，配比從10%到50%不等。拿住宅的錢來補貼樓宇和廠房開發?，F在隨著住宅的式微，玩不下去了吧。純工業地的玩法現在也有企業在搞，但是不好做?，F階段純粹奔著拿地去，打擦邊球的企業并不多。除了一線和核心二線城市，自己做業主拿地建廠房的，要冒很大風險。一個沒有買家接盤的市場，可知風險有多大。未來幾年的玩家，應該是產業園區工業地、商用地的運營者。通過自身資源導入和打造，真材實料的導入項目，盤活這片土地和樓宇，成熟后通過租賃或銷售的現金流模式取得收益，或按照當前普洛斯和易商紅木的玩法用基金退出，以及布局未來房地產REITS等方式退出等模式，這才是真正打造核心競爭力的未來方法。按照金融投資的邏輯，如果說從政府手中招拍掛拿到土地建廠房或商業樓是一級開發，那培育成熟后通過REITS和基金退出的模式，相當于上市。普洛斯和易商紅木在香港的IPO，正是成功案例。
第二，招商引資模式一定要改
我們大膽喊出，第一園區網是中國首家全要素產業賦能機構，是有底氣的。我們謀劃在園區領域產生一場變革，謀劃用全要素資源方式取代過去招商引資賣地賣房子的房地產中介模式，以服務型理念取代過去官辦本位理念，以真培育取代過去企業落地以后JQK的業務模式，力爭給先知先覺的園區和地方政府一個彎道超車的機會。我們也正在籌劃給國內的園區/城投做一次相關培訓和咨詢。
招商引資的觀念，是因為以前房地產的錢太好賺了，大家都關注。未來怎么做呢？我們最近幾年了解到的情況是，地方平臺最喜歡找一個無欲無求的企業，有很好的資源和競爭力，什么條件都不要就落在當地，還買一大塊地自己發展，老實給你交稅。這個夢好多開發區都在做，不知道有幾個落實的。企業現在都很聰明，知道自己想要什么，往最有利的地方去落地。幾乎所有的企業都會爭取最優惠政策，做橫向對比后再落地。與其守株待兔，不如主動出擊。如何出擊？
（1）改變招商引資模式
以前談土地談區位談租賃價格，沒有錯，繼續談。但是，淡化這個比例。你要跟企業談的是資源，產業環境，大學畢業生有多少，招人難不難，這些工人來了住哪里？生產出來的產品賣給誰？很多政府都有過這樣的經歷，企業上來就問訂單，政府可否采購一些。很多財政有壓力的地方平臺或園區，迫于囊中羞澀拿不出來，更多的是怕國有資產流失不敢背這個責任。好，既然這樣，你推薦行不行？作為地方政府平臺，政府的開發區，手中儲備的企業很多，這些資源可以拿來盤活嗎？企業A的產品賣給企業B，很多時候缺的是連線。政府平臺/開發區做個媒介，或者通過招商人員手中的資源幫企業對接，這不就是真誠的邀請企業落地？相比不斷給企業推銷土地，沒有哪種方式更能表達出這樣的真誠。
（2）改變招商部門人員工作職業/考核，協調兄弟部門配合
有人會問了，招商人員那么多事，怎么可能每天干的完？沒有錯，招商的編制確實有限，但其他兄弟部門可以拿出來的資源仍然不少。我們如果把招商部門的兄弟看作一個橋梁，是不是問題就解決了？歸根到底，核心在于你想不想做服務，還是說一直是官本位思想。如果是后者，那當我們沒說，各有各的考慮。但是，做產業服務未來必將是趨勢，我們堅信這一點。具體咨詢和培訓內容，我們正與某頂級985大學籌劃中，歡迎咨詢。
（3）重視落地后服務
不用多說，這個大家都比較重視。從報稅到各類辦公需求，我們認為還可以做的更深一些。

第三，基金要量力而為，沒有基金的要想其他辦法
基金是圍繞園區運營，產業落地的一種形式。前幾年有些機構走偏了，有些園區也跟著走偏。別人要追求20%年化固定收益，園區也跟著喊要收益。比較可笑，園區做基金要那么高收益干什么？園區的利益本來就和投資機構不一樣，收益高了，誰來落地？哪個企業能既給高收益，又能滿足落地需求？這幾年財政壓力比較大，出資壓力也大了。我們認為，自己搞是好事，不搞也未必不行。但是需要談條件。這個后續再說。
第四，這個要強調很多遍，一定要認清方向和形勢
很多外來園區企業，操盤負責人走馬燈一樣換，半年換個人又是一茬。一個是不了解政府真正訴求，另外想法變化太多，根本也立不住腳。我們之前文章也說過了，大規劃決定小規劃，地方政府的思路決定產業園區的發展，一定要保持一致。不多說。
彎道超車前幾年年年喊，隨著經濟形勢變化，彎道成真。如何超車？超的是什么車？我想，大家都是車，動能切換快的新能源車必然會超過那些還是舊動力的老爺車。關鍵看是否意識到改變，以及什么時候做出改變的時候了。

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