【第一園區】未來的產業園區，靠什么賺錢？（獨家）

發表時間：2022-05-04 21:34

以下是【第一園區網】獨家文章。作為中國首家全資源要素賦能平臺，我們服務于地方政府、產業園區、投資機構和智能制造企業，通過打破以往傳統僵化的運營思路，通過獨創的商業模式提升市場參與各方主體的運營效率，在新經濟形勢下引導資源向最合理的地方流動，最終改善并提升傳統招商引資模式，提升產業基金募投管退能力，以及給企業提供真正足以加速的資源要素，最終促進區域經濟高效穩妥發展。
高度：我們站在區域經濟發展戰略層面，最終的目標是實現區域經濟良性發展
寬度：從產業、金融、政策、園區和企業多角度開展研究，打破以往從單一角度開展分析的局部思維
深度：我們十多年的行業經驗，深知企業、地方政府、產業園區和金融機構實際需求，能夠從實際出發解決這些痛點
創新：我們深知過去傳統業務模式的優勢和不足，特別在新形勢下每個市場主體都要用與時俱進的思路順應趨勢。創新且穩妥的做法，是我們采用的方式

最近讀了一些市場上關于產業園區的文章和分析，大家的看法比較相似。產業園這個行業隨著經濟形勢的調整，變化特別快。如果說2022年日子真難過，那么后面的日子會更難。沒有最難，只有更難。前提是，你不改變。
我們也見過不少園區，漂亮的沙盤推演，非常高大上的入駐企業介紹和PPT，每天幾乎所有的精力都放在如何跟進施工進度，如何應對政府監管，如何通過各種渠道去招商和銷售物業，如何和各種外部機構談各種框架協議和戰略合作，夠辛苦的。但回過頭來一算賬，不出意外應該是連續下滑三年了吧。優質客戶越來越難招，政府對園區產業質量越來越不滿意，團隊還一年比一年累，夠內卷的！在中國經濟高速發展，房地產事業欣欣向榮的年代，產業園區無論如何，只要有低價地塊，躺贏是分分鐘的事。不過，從中美貿易戰到疫情持續反復，從房地產調控到土地財政枯竭，從經濟新常態到各地重視產業能級提升，產業園的商業模式和盈利邏輯，完全變了！
一方面，園區運營有房地產的屬性，畢竟要以物理空間作為載體。這個行業跟隨房地產，下坡路走的特別快。突然就沒法招到合適企業了，以前還挑三揀四的要求，現在幾乎是個靠譜企業就可以往里進。地產開發成就了不少園區，這是實話。之前某某國企、某某上市公司，就是依靠低價拿來的土地，靠住宅開發賺了不少錢。話糙理不糙，不少上市公司都是這樣的套路。這是之前形勢造神的市場法則，不丟人；另一方面，現在這種局面下房子賣不出去，資金流回不來，很多園區拓展也就終止了。商業模式都玩不下去。企業好不容易拿到的地塊，要開發要代建，還要拆遷先把大錢搭進去。好不容易過了一年開發完了，地塊賣不出去資金回不來，誰還會繼續拓展園區？還有，地方政府近年來也聰明不少，從深圳開始逐步增加自持數量，以及只允許定向銷售給入駐企業員工，又套住一部分流動性，只讓你賺運營辛苦費。這樣的局面，迫使產業園運營商丟棄了短期賺快錢，賺大錢的夢想。
那么，產業園區要如何擺脫困境？
我們認為要逼著產業園區人擺脫地產屬性，回歸到“產業”二字。
（1）現金流求變
以往模式最大的紅利就是從政府手中拿到便宜地塊，開發后出售。地方政府由于手里沒那么多錢，也希望外部產業地產等開發商能夠通過自有的資金幫助政府墊資開發，既有了面子也有了企業入駐這個里子，雙方合作還是很融洽的。當然，地方政府的親兒子城投公司開發的園區更是如此，低價地塊是前提條件，不然帳根本算不過來。于是，住宅開發這20年黃金時間，產業園的邏輯也就成立了。巨大的現金流帶動園區運營快速發展。哪個園區不是要住宅地塊才能回本？個別依靠工業地塊出售的，無非也一樣，擦邊球而已。都要物業的銷售實現快速回籠。
這條路堵死以后，真得靠產業了！
某些學者認為，產業園區要回歸公共屬性，回歸公益資源。這個我們并不認同。我們認為，未來的產業園區，一定是多要素資源服務的綜合性平臺，而土地只是其中一個部分，是生產要素的一部分。通過企業、園區和賦能，加速企業自身成長。而園區在這個過程中享受到資產、土地和資源的增值。這就是邏輯。具體我們后續會再講。
（2）土地開發思路求變
筆者這幾年也經歷了不少這種園區拓展以及和各類產業基金、地方政府的談判，深知這個商業模式的根本要點。在2019年以前，住宅幾乎就是產業園區拓展的標配。如果地方政府不給住宅，單純靠工業地產的吸引力是遠遠不夠的。哪怕是集萬千寵愛于一身的蘇州等地，工業地產非常昂貴但算賬下來毛利空間比較少，30%都不到。勾地拿到的住宅開發動輒50%以上的毛利，讓園區運營商根本看不上眼。如今，隨著地產的式微，這一模式很難延續下去。
我們認為，土地開發要回歸到運營思路。即園區開發主題是制造，還是研發型，要以載體為重。入駐企業越多，需求越多。地方政府可以在工業土地、研發用地乃至商用地上給予優惠，但快速完成去化，做地產中介的模式玩不下去。首先，需要購買大批廠房和研發辦公樓的企業越來越少。作為企業首先思考的是自身生存和發展問題，而不是前幾年的大規模擴張。土地和廠房上花的錢越少，企業有更充足的資金用于研發和市場推廣，這是正道。作為園區載體的土地，要素在企業成長的角色未來會被淡化。值得注意的一點是，隨著東南亞工廠的崛起，真的還有那么多企業會選擇擴張嗎？
（3）管理團隊求變
這才是我們一直要提的核心。地方政府招商部門，以及產業園區的操盤手，一直都是以土地出讓、廠房銷售/租賃等方式作為考核導向。無論哪種企業想和園區談，最積極的莫過于推銷自己的廠房、辦公樓和土地。這和房地產中介有什么區別？企業想落地想發展，無非要看重訂單、人才以及當地的協同環境。土地、廠房再便宜，他們拿了有什么用？我們認為，現行的很多地方政府和產業園區，管理團隊的思維仍然停留在20年前地產開發轟轟烈烈的思路。然而，當土地并不是企業發展最核心要素的時候，你拿什么去吸引他們？一線招商人員應該也是深有體會的。但是，考核要求以土地出售、資金回流等指標為主，這些一線人員也只能朝著賣地賣樓的方向飛奔。應該醒醒了！
（4）基金求變
別人有的，我也要有。產業基金就是這樣。確實沒錯。到處都在流傳合肥的案例，做得非常好，吸引了京東方、蔚來等大型企業，這兩年貢獻了大多數的稅收。說的沒錯，合肥賭對了。但是，用投行的思維解決問題，這是合肥。換到四五線城市，這個模式還行得通嗎？每個地方都設立基金，誰來做管理團隊？金融口的專業人員，一個團隊至少5-8人，開銷一年就要300-500萬。有必要自己養一個團隊嗎？合肥的經驗有其必然性和偶然性，因地制宜。我們認為，做一只小而美的基金，根據自身情況選擇自行管理還是交給專業運營方來管理，值得考慮。
（5）盈利模式求變
我們了解的情況是，隨著地產開發現金流的枯竭，市場都在尋找一種可以替代的商業模式來代替以前的住宅現金流模式，目前還沒有明朗。在這段時間里，各園區大可修煉內功，把該做的事情做好。第一園區網認為，產業園區未來仍然要回歸產業。土地仍然是資源載體，但是參與企業發展的作用和價值會逐漸平淡，不像前幾年暴利。產業園區要想辦法提高自身的服務，把資源賦能、土地賦能、金融賦能做上去，真正幫企業解決問題。而不是做個地產中介，見人就發二手房小廣告。這樣太LOW，也不是企業所需要的。

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