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【第一園區】?推倒重來!產業園區商業模式正在重新洗牌(一)(獨家)

發表時間:2022-04-18 21:30

    以下是【第一園區網】獨家文章。作為中國首家全資源要素賦能平臺,我們服務于地方政府、產業園區、投資機構和智能制造企業,通過打破以往傳統僵化的運營思路,通過獨創的商業模式提升市場參與各方主體的運營效率,在新經濟形勢下引導資源向最合理的地方流動,最終改善并提升傳統招商引資模式,提升產業基金募投管退能力,以及給企業提供真正足以加速的資源要素,最終促進區域經濟高效穩妥發展。
    高度:我們站在區域經濟發展戰略層面,最終的目標是實現區域經濟良性發展
    寬度:從產業、金融、政策、園區和企業多角度開展研究,打破以往從單一角度開展分析的局部思維
    深度:我們十多年的行業經驗,深知企業、地方政府、產業園區和金融機構實際需求,能夠從實際出發解決這些痛點
    創新:我們深知過去傳統業務模式的優勢和不足,特別在新形勢下每個市場主體都要用與時俱進的思路順應趨勢。創新且穩妥的做法,是我們采用的方式


  本期是【第一園區網】刊發的第51期“頂輝視點”。作為在這個行業(地產、金融、產業園區)摸爬滾打十余年的跨界人士,看著這個行業近兩年處于飛速變化的過程中,實在有很多感嘆。

  我們暫且從全局方面來看近期產業園區行業的變化??偨Y出來有以下幾點:

 ?。?)產業園區盈利模式全面推到重來

  過去20年里,中國經濟飛速發展所帶來的地產紅利、產業園區運營紅利有目共睹。最近三年一切似乎飛灰湮滅。隨著房地產銷售大幅下滑,原有產業園區運營依靠土地出讓變現獲得利潤,以及快速分割去化完成資金回籠的模式被打破,大批產業園區還惶惶不知所終。原有上項目時做的資金回籠計劃基本被打亂。如果依靠出租物業,所獲得的回流資金太少。而且經濟形勢不佳,企業都不太愿意擴張,由此帶來租賃需求的減弱;依靠投資收益,IPO難度大加上二級市場持續下跌,資本難以支持巨大的不確定性,根本不敢投入資金。據筆者了解,多只產業基金因募資不順利被迫解散團隊,其中包括非常著名的某國家隊,也有很多國企背景的產業基金和園區基金。地產盈利模式的終結,也讓產業園區的發展之路漫漫。

  眾多產業園區在形勢所迫情況下,只能咬牙堅持或者減少團隊數量,勉強過冬。

 ?。?)產業基金募資太難,后來者湯都沒有喝

  過去幾年,產業基金其實是先行者已經屢試不爽的玩法。眾多民營產業園區陸續跟進,注冊了自己名下的基金管理公司。根據筆者了解,是個產業園區就想有自己的基金,也幾乎都想注冊基金管理公司牌照。實控人都做著拿別人錢,幫自己產業落地,同時還收管理費的美夢。醒醒!早都過了那個時候了。近年來筆者接觸的不下50個園區,除了標桿項目以外,幾乎就沒有募集成功的案例,特別是自己又當操盤手,又做基金管理人的案例。于是,基金這一環的缺失,讓諸多園區操盤手黯然失色。很多雷同的案例,不一一列舉。

 ?。?)同質化競爭激烈,缺乏獨創性

  在這里要說一句很實在的話,全國產業園區,只要不是核心城市或標桿特色項目,幾乎都一個樣。對于即將落地的項目,招商人員最愛說的就是:土地優惠、稅收優惠、租賃優惠、人才政策等等。都聽出繭來了。大家都一樣帶來的結果就是,大家都沒有肉吃。試想,三四線城市拿著和一二線城市差不多的政策,差不多的優惠去談,試想結果如何。可能土地會便宜一些,這倒是真理。但是,現在真正的好項目,有幾個是沖著你土地便宜去的?高管真的愿意從一二線城市直接降維到你三四線城市去?就因為你土地便宜?那他為什么不去村里?邏輯不對!

  對于產業園區來說,招商策略、優勢和特點的同質化是最近幾年整個行業的縮影。

 ?。?)風險意識增強,該給的不該給的都謹慎了

  筆者不止一次了解到,很多園區基于對于風險的考慮,原商定的補貼政策以及各類優惠措施,只要和資金及投資有關,都非常審慎。其中就有一個案例,原國資基金都談好了估值,并且計劃在三個月后正式注資進入,結果國資上會被告知,所有項目必須以凈資產+知識產權作為結算標準。突然的變化打亂了項目方考慮,并且這一估值與之前投資方簽署的反稀釋協議嚴重沖突,導致項目擱淺。而項目方此時正在就落地事宜積極推進,花費不少精力和財力。事已至此,最終不了了之。項目方憤恨而去。

 ?。?)地產操盤思維明顯,應該調整船頭了!

  這幾年所碰到的產業園區,幾乎都是地產思維。清一水,沒有例外。每個園區的介紹,幾乎都是地產銷售、區塊、政策優勢以及廠房介紹等等,重資產過分被強調。園區獨有的產業鏈、資源以及軟性優勢,很少被提及。而這些正是企業所需要的。我們做的產業園區,真的就是載體嗎?

  (未完待續)

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